Real Estate FAQ
Βρείτε απαντήσεις σε συχνές ερωτήσεις που αφορούν τον κλάδο του Real Estate αλλά και το μεσιτικό γραφείο μας, ΑΝΑΠΤΥΞΗ Κτηματομεσιτική – Θεοφιλόπουλος Παναγιώτης
1. Φορολογική ενημερότητα για πώληση ακινήτου.
2. Ασφαλιστική ενημερότητα και βεβαίωση μη οφειλής από το αρμόδιο τμήμα ΙΚΑ, μόνο στην περίπτωση που ο πωλητής διατηρεί εμπορική επιχείρηση ή είναι νομικό πρόσωπο οποιαδήποτε μορφής ή συμμετέχει σε εταιρία οποιαδήποτε μορφής με οποιαδήποτε ιδιότητα. Αν τίποτα από τα παραπάνω δεν ισχύει, τότε αρκεί ο πωλητής να υποβάλει υπεύθυνη δήλωση ότι δεν υποχρεούται σε προσκόμιση ασφαλιστικής ενημερότητας, την οποία ο συμβολαιογράφος θα προσαρτήσει στο συμβόλαιο.
3. Βεβαίωση μη οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) από τον Δήμο στον οποίο ανήκει το ακίνητο. Προκειμένου να λάβει το ΤΑΠ ο ιδιοκτήτης οφείλει να προσκομίσει στο αρμόδιο τμήμα του Δήμου,
– πρόσφατη απόδειξη της Δ.Ε.Η.
– συμβόλαιο ιδιοκτησίας του ακινήτου
Σε περίπτωση ωστόσο που το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι αγροτεμάχιο χωρίς κτίσμα δεν απαιτείται ΤΑΠ.
4. Τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου που πουλάει, οι οποίοι μπορεί να είναι το συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου ή η αποδοχή κληρονομιάς σε περίπτωση που το ακίνητο περιήλθε στα χέρια του ως κληρονομιά.
5. Σε περίπτωση όπου το ακίνητο έχει περιέλθει στα χέρια του πωλητή από δωρεά γονική παροχή ή κληρονομιά μετά την 31/12/1989, τότε απαιτείται πιστοποιητικό από την αρμόδια ΔΟΥ ότι δηλώθηκε η δωρεά/γονική παροχή/κληρονομιά αντίστοιχα και πως δεν οφείλεται οποιοσδήποτε φόρος.
6. Πιστοποιητικό ότι το ακίνητο έχει μετεγγραφεί στο υποθηκοφυλακείο κατά τον χρόνο αγοράς του από τον τωρινό ιδιοκτήτη.
7. Κτηματογραφικό απόσπασμα που πιστοποιεί ότι το ακίνητο είναι εμπρόθεσμα εγγεγραμμένο στα αρχείο του Εθνικού Κτηματολογίου. Το ΚΑΕΚ που αναφέρεται αρκετά συχνά, είναι ο ειδικός 12ψήφιος αριθμός που έχει το κάθε εντεταγμένο ακίνητο, τα ψηφία του οποίου προσδιορίζουν το καθένα και μια συγκεκριμένη πληροφορία πχ. Νομό στο οποίο βρίσκεται το γεωτεμάχιο, Δήμο ή Δημοτικό Διαμέρισμα ή Κοινότητα, τον «κτηματολογικό τομέα», την «κτηματολογική ενότητα» και τον αύξοντα αριθμό του γεωτεμαχίου εντός της ενότητας.
8. Υπεύθυνη δήλωση (θεωρημένη από την αρμόδια ΔΟΥ) στην οποία θα αναφέρεται ότι το εν λόγω ακίνητοσυμπεριλαμβάνεται στην δήλωση Ε9.
9. Υπεύθυνη δήλωση θεωρημένη επίσης από την αρμόδια ΔΟΥ ότι ο πωλητής του ακινήτου δεν είναι υπόχρεος σε δήλωση μεγάλης ακίνητης περιουσίας, ή σε αντίθετη περίπτωση όπου είναι υπόχρεος, αντίστοιχο πιστοποιητικό ότι η δήλωση έχει υποβληθεί.
10. Υπεύθυνη δήλωση προς την αρμόδια ΔΟΥ ότι το εν λόγω ακίνητο κατά τα τελευταία πέντε έτη δεν απέφερε εισοδήματα προς τον πωλητή. Σε αντίθετη περίπτωση όπου το ακίνητο ήταν μισθωμένο, χρειάζεται αντίστοιχη υπεύθυνη δήλωση προς την αρμόδια ΔΟΥ ότι το ακίνητο απέφερε εισοδήματα κι ότι αυτά περιλαμβάνονται στην δήλωση εισοδήματος που ο πωλητής υπέβαλε.
11. Επικυρωμένο αντίγραφο της οικοδομικής αδείας από την αρμόδια πολεοδομία, εάν το ακίνητο χτίστηκε μετά την 14/3/1983, διαφορετικά χρειάζεται υπεύθυνη δήλωση τόσο του πωλητή όσο και του αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ανεγερθεί πριν την ημερομηνία αυτή .
12. Βεβαίωση από τον αρμόδιο Δήμο ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές του ακινήτου για την εισφορά σε γη και χρήμα .
13. Πιστοποιητικό ότι καταβλήθηκε το Ενιαίο Τέλος Ακινήτου (Ε.Τ.ΑΚ)
14. Σε περίπτωση που το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι οικόπεδο τότε χρειάζεται τοπογραφικό διάγραμμα με δηλώσεις του Ν.651/1977 και του Ν.1337/83 από το μηχανικό που το συνέταξε.
15. Άδεια του Νομάρχη όταν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή η οποία είναι χαρακτηρισμένη ως παραμεθόρια.
16. Από 1.1.2011 απαιτείται Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης για κάθε ακίνητο εμβαδού μεγαλύτερου των 50τμ
- Αν το οικόπεδο είναι κατά κανόνα άρτιο και οικοδομήσιμο και είναι μεγαλύτερο από 500 τ.μ. θέλει “πρόσωπο” 15 μέτρα.
- Αν το οικόπεδο είναι κατά κανόνα άρτιο και οικοδομήσιμο και είναι μικρότερο από 500 τ.μ. θέλει “πρόσωπο” 10 μέτρα.
- Αν το οικόπεδο είναι κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο, χτίζει όσο “πρόσωπο” κι αν έχει, ακόμα και 1 μέτρο.
Απαντά: Γραμματή Μπακλατσή, Τοπογράφος – Πολεοδόμος Μηχανικός
Ο γενικός όρος δόμησης των γηπέδων, που βρίσκονται εκτός των σχεδίων πόλεων ή εκτός των ορίων οικισμών, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά για κάθε περιοχή από ειδικές διατάξειςείναι ο εξής:
Α) Ελάχιστο εμβαδό γηπέδου τέσσερις χιλιάδες (4.000) τμ.
Β) Πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο 25 μέτρα.
Απαντά: Γραμματή Μπακλατσή, Τοπογράφος – Πολεοδόμος Μηχανικός
Για να δομηθεί ένα ακίνητο εκτός σχεδίου (αγροτεμάχιο) θα πρέπει να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις και όροι, που ορίζονται από το Προεδρικό Διάταγμα της εκτός σχεδίου δόμησης του έτους 1985, όπως ισχύει σήμερα και όπως ορίζεται σε ειδικότερα διατάγματα ανά περιοχή και σε συνδυασμό με τις γενικότερες διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Επίσης, γήπεδο που προϋπάρχει στις 31-12-2003 για να οικοδομηθεί, θα πρέπει να έχει εμβαδό 4.000 τ.μ. Εάν όμως το πωλούμενο ακίνητο βρίσκεται επί εθνικής, επαρχιακής, δημοτικής οδού, όπως και σε εγκατελλειμένα τμήματά τους καθώς και σε σιδηροδρομικές γραμμές, τότε εκτός από το εμβαδό των 4.000 τ.μ., πρέπει να έχει πρόσωπο 45 μέτρα και βάθος 50 μέτρα.
Μόνο τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο στους παραπάνω δρόμους αλλά έχουν δημιουργηθεί στο διάστημα από 17-10-1978 μέχρι τις 31-05-1985 δεν χρειάζεται να έχουν πρόσωπο και βάθος και αρκεί να έχουν εμβαδό 4.000τ.μ.
Επίσης πρέπει να γνωρίζουμε ότι κατά παρέκκλιση από την προηγούμενη παράγραφο θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα:
α. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν στις 24-4-77, ελάχιστο εμβαδό δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.
β. Τα γήπεδα που την 31-5-85, είχαν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές. Στην περίπτωση αυτή υπάρχουν και υποπεριπτώσεις, που μπορεί ένα γήπεδο να οικοδομηθεί ακόμα και όταν έχει εμβαδό 2.000 τ.μ., 1.200 τ.μ. και 750 τ.μ., εφόσον όμως συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις.
γ. Γήπεδα που ελαττώνονται μετά από απαλλοτρίωση ή διάνοιξη διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον μετά την ελάττωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων των προηγούμενων περιπτώσεων α και β.
δ. Το ίδιο συμβαίνει και σε περιπτώσεις αναδασμών, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων των προηγούμενων περιπτώσεων α και β.
Επομένως όταν αγοράζουμε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου, πρέπει να εξετάζουμε την ημερομηνία δημιουργίας του και ειδικότερα την ημερομηνία μεταγραφής του συμβολαίου του πωλητή.
Απαντά: Γραμματή Μπακλατσή, Τοπογράφος – Πολεοδόμος Μηχανικός
Πρέπει να ξέρουμε ότι η αγορά αγροτεμαχίων που κτίζονται κατά παρέκκλιση, αποτελεί μεγάλο ρίσκο. ΌΛΑ ΤΑ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΑ ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΕΝ ΔΥΝΑΜΕΙ ΟΙΚΟΠΕΔΑ. Τα τελευταία χρόνια θεσμοθετούνται με ευθύνη των Δήμων τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) και τα Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ). Σύμφωνα με αυτά τα σχέδια σε πολλές περιοχές καταργούνται οι παρεκκλίσεις για δόμηση κατοικίας.
Απαντά: Γραμματή Μπακλατσή, Τοπογράφος – Πολεοδόμος Μηχανικός
Με την κύρωση των δασικών χαρτών που γίνεται σταδιακά στην χώρα και θα ολοκληρωθούν μέχρι το 2019, άμεσα πλέον γνωρίζουμε αν η έκταση είναι χαρακτηρισμένη δασική ή αγροτική. Το απόσπασμα του μερικώς κυρωμένου δασικού χάρτη, αποτελεί αδιαμφισβήτητο πιστοποιητικό και εφιστάται η προσοχή γιατί με την κύρωση των δασικών χαρτών, δεν χτίζονται οι δασικές εκτάσεις.
Απαντά: Γραμματή Μπακλατσή, Τοπογράφος – Πολεοδόμος Μηχανικός
Συμπληρωματικά πριν από κάθε αγορά γηπέδου ελέγξτε:
Α) Εάν γειτνιάζει με αρχαιολογικούς χώρους ή βρίσκεται σε ζώνη προστασίας όπου απαγορεύεται η δόμηση.
Β) Εάν γειτνιάζει με ρέμα που δεν έχει οριοθετηθεί, γιατί θα απαιτηθεί η οριοθέτησή του. Προσοχή! γιατί η δόμηση οποιασδήποτε κατασκευής πλησίον ρέματος επιτρέπεται σε απόσταση τουλάχιστον 20 μέτρων.
Γ) Εάν γειτνιάζει με αιγιαλό και παραλία, που δεν έχουν καθοριστεί οι οριογραμμές του και κατά την οικοδόμηση θα πρέπει να «τραβηχθεί» πίσω η οικοδομή.
Δ) Εάν βρίσκεται σε ζώνη οικιστικού ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) και απαγορεύεται η χρήση κατοικίας.
Ε) Εάν βρίσκεται πλησίον κοιμητηρίου (νεκροταφείο), γιατί απαγορεύεται η ανέγερση οικοδομών σε απόσταση μικρότερη των 100 μέτρων.
ΣΤ) Εάν βρίσκεται πλησίον σε κολόνες της ΔΕΗ, ή βάσης ραδιοφωνικών ιστών ή κεραίας κινητής τηλεφωνίας, για λόγους ασφαλούς έκθεσης σε ηλεκτρομαγνητική ακτινοβολία.
Ζ)Εάν βρίσκεται σε περιοχή NATURA, γιατί μετά τον Μάρτιο του 2011, απαιτούνται 10 στρέμματα.
Απαντά: Γραμματή Μπακλατσή, Τοπογράφος – Πολεοδόμος Μηχανικός
Εκτός του τοπογραφικού διαγράμματος που θα πρέπει να συνταχθεί, ζητείστε από τον πωλητή να σας δείξει ο ίδιος τα ακριβή όρια και να διευκρινίσει το ιδιοκτησιακό καθεστώς τους. Για παράδειγμα αν το κοινό όριο με μια όμορη ιδιοκτησία είναι μια πεζούλα, συρματόπλεγμα, δένδρο κ.ά., θα πρέπει να σας πει ποιανού ιδιοκτησία είναι. Αυτό είναι σημαντικό γιατί θα πρέπει να ξέρετε αν η έκταση που καταλαμβάνει η πεζούλα συνυπολογίζεται στο εμβαδό της ακάλυπτης έκτασης του ακινήτου. Π.χ. όταν το πάχος της πεζούλας είναι 50 εκατοστά και το μήκος της είναι 40 μέτρα, τότε καταλαμβάνει έκταση 20 τετραγωνικών μέτρων. Αν το αγροτεμάχιο συμπεριλαμβανομένης του εμβαδού της πεζούλας έχει έκταση 4 στρεμμάτων και αργότερα αποδειχθεί ότι η πεζούλα ανήκει στο γείτονα, τότε θα βρεθείτε με αγροτεμάχιο μικρότερο των 4 στρεμμάτωνκαι άρα δεν θα είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Απαντά: Γραμματή Μπακλατσή, Τοπογράφος – Πολεοδόμος Μηχανικός
Σε περίπτωση που δεν υπάρχουν τεχνικά όρια ( πεζούλες, συρματόπλεγμα, κ.ά.), ζητήστε από τον πωλητή να τοποθετηθούν πάσσαλοι στα όρια του ακινήτου, για να αποφύγετε μελλοντικές διενέξεις με τους γείτονες.
Απαντά: Γραμματή Μπακλατσή, Τοπογράφος – Πολεοδόμος Μηχανικός
Θα πρέπει να απευθυνθείτε σε μηχανικό, ο οποίος αφού αποτυπώσει το ακίνητο, θα μελετήσει τα συμβόλαια και εφαρμόζοντας τον ισχύοντα πολεοδομικό κανονισμό της περιοχής, θα βεβαιώσει με σχετική υπεύθυνη δήλωση εάν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Προσοχή, αν υπάρχει τοπογραφικό ακόμα και πρόσφατο, θα πρέπει να ελεγχθεί και να επικαιροποιηθεί διότι μπορεί να έχει γίνει κάποια πολεοδομική αλλαγή.
Ο Μεσίτης αμείβεται από όλα τα μέρη που εκπροσωπεί αφού έχει έγγραφη εντολή.
Ενεργεί με συνέπεια και αξιοπιστία για την ολοκλήρωση της σύμβασης.
Σύμφωνα με το Σύλλογο Μεσιτών Νομού Χανίων οι προτεινόμενες & νόμιμες αμοιβές παροχής μεσιτικών υπηρεσιών για την αγορά-πώληση-ενοικίαση-εκτίμηση ακινήτου είναι οι εξής:
Πωλήσεις Ακινήτων
- Σε κάθε περίπτωση που η αγοραία αξία πώλησης του ακινήτου είναι έως και 75.000 €, καθορίζεται σαν ελάχιστη μεσιτική αμοιβή το ποσό των 1.500 € έκαστος + 24% Φ.Π.Α..
- Για ακίνητα με αξία πώλησης άνω των 75.000 €, ελάχιστη μεσιτική αμοιβή το 2% έκαστος επί της πραγματικής τιμής πώλησης του ακινήτου και επιβαρύνεται με 24% ΦΠΑ.
Μισθώσεις Ακινήτων
- Επαγγελματικές Μισθώσεις: Η αξία ενός (1) ενοικίου + 2% έκαστος επί του τυχόν ποσού της εμπορικής χρήσης (αέρα) + 24% Φ.Π.Α. .
- Ιδιώτικές Μισθώσεις: Η αξία ενός (1) μηνιαίου ενοικίου έκαστος των συμβαλλομένων (εκμισθωτής και μισθωτής) + 24% Φ.Π.Α. .
Προκαταβολή «Αρραβώνα» Ιδιωτικού Συμφωνητικού
(Α) Για ακίνητα αξίας μέχρι 75.000 €, καταβάλλεται από τον αγοραστή ποσό «αρραβώνα» 3.000 € επί της αγοραίας τιμής πώλησης του ακινήτου + 24% Φ.Π.Α..
(Β) Για ακίνητα αξίας άνω των 75.000 €, καταβάλλεται από τον αγοραστή «αρραβώνας» σε ποσοστό 5% επί της αγοραίας τιμής πώλησης του ακινήτου + 24% Φ.Π.Α..
- Το ποσό αυτό συμφωνείται ότι θα πραμείνει άτοκο στα χέρια του Κτηματομεσίτη μέχρι την υπογραφή του συμβολαίου οπότε και θ αποδοθεί στον δικαιούχο, αφού κρατηθεί η συμφωνηθείσα αμοιβή.
Εκτίμηση Ακινήτων
(Α) Για ακίνητα αξίας έως 75.000 €, η αμοιβή μιας απλής γραπτής εκτίμησης κτηματομεσίτη είναι το ποσό των 100 € + 24% Φ.Π.Α..
(Β) Για ακίνητα αξίας άνω των 75.000 €, υπολογίζεται 1 € (ένα) ανά 1000 € αξίας για το υπόλοιπο της αξίας του ακινήτου.
Η μεσιτική αμοιβή για ακίνητα σε απόσταση πάνω από 20 χιλιόμετρα και για μεγάλες αξίες καθορίζεται κατόπιν συμφωνίας ως προς το ύψος της αμοιβής μεταξύ των συμβαλλομένων μελών και του μεσίτη + 24% Φ.Π.Α. .
