Διαβάστε τα πλεονεκτήματα της αποκλειστικής εντολής μεσίτη όταν του αναθέτετε την πώληση ή ενοικίαση του ακινήτου σας.
Τα πλεονεκτήματα της αποκλειστικής ανάθεσης
Η ανάθεση ενός ακινήτου με απλή εντολή σε διάφορα μεσιτικά γραφεία σημαίνει επέκταση των δυνατοτήτων, είναι όμως αλήθεια ότι τα γραφεία θα έχουν μειωμένα κίνητρα να επενδύσουν σε αυτό το έργο.
Η αποκλειστική εντολή πώλησης ενός ακινήτου, δεσμεύει το μεσιτικό γραφείο να προσφέρει τα μέγιστα. Ο μεσίτης έχει χρέος να πουλήσει το ακίνητο εντός του προκαθορισμένου χρονικού πλαισίου, οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες και να διαχειριστεί όλες τις θεμελιώδεις πτυχές της συναλλαγής με τον καλύτερο δυνατό τρόπο.
Παράλληλα, ο ιδιοκτήτης που αποφασίζει να δώσει αποκλειστική εντολή σε έναν επαγγελματία μεσίτη, θα φροντίσει να εκμεταλλευτεί την καλύτερη δυνατή υπηρεσία, η οποία μεταφράζεται σε:
- Καλύτερη προώθηση του ακινήτου προς πώληση
- Μεγαλύτερος αριθμός εβδομαδιαίων επισκέψεων
- Μεγαλύτερη προσοχή στην επιλογή των υποψήφιων αγοραστών
- Προστασία της τιμής πώλησης (π.χ. χωρίς μειώσεις)
Τα μειονεκτήματα της αποκλειστικής ανάθεσης
Η αποκλειστική ανάθεση περιλαμβάνει και ορισμένα μειονεκτήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη.
Η αποκλειστικότητα ακινήτων αναγκάζει τον ιδιοκτήτη να πουλήσει το σπίτι του μέσω ενός και μόνο μεσιτικού γραφείου. Αυτό σημαίνει πως σε περίπτωση που έστω και τυχαία βρει έναν αγοραστή που να πληροί τις προϋποθέσεις που έχει θέσει ή έχει μια πιο συμφέρουσα προσφορά, δεν μπορεί να παραβιάσει τις υπογεγραμμένες συμφωνίες. Φυσικά, μπορεί να προχωρήσει στην αγοραπωλησία, όμως είναι αναγκασμένος να πληρώσει την αρχική προμήθεια που είχε συμφωνήσει στην αποκλειστική ανάθεση – το οποίο αν σκεφτεί κανείς είναι δίκαιο αφού ο μεσίτης έχει κάνει όλη την προσπάθεια για την προώθηση του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων που η δουλειά του συνεπάγεται.
Παροχές προώθησης από το γραφείο μας
Αναλαμβάνουμε την υπόδειξη του ακινήτου σας προωθώντας την πώληση του, στο δίκτυο πελατών μας µε ιδιαίτερη προσοχή και επιμέλεια.
Καταχωρούμε στη βάση δεδομένων και κατηγοριοποιούμε προβάλλοντας το ακίνητό σας μέσα από την ιστοσελίδα μας.
Προωθούμε το ακίνητό σας μέσα από αγγελίες σε μεγάλη τοπική εφημερίδα με δεκάδες χιλιάδες αναγνώστες, το κόστος των οποίων καλύπτει το μεσιτικό μας γραφείο.
Προωθούμε το ακίνητό σας με γραφιστικές μακέτες και έγχρωμες φωτογραφίες στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης που διατηρεί το μεσιτικό μας γραφείο για την προώθησή ακινήτων.
Φροντίζουμε για την καταχώρηση και κατάταξη στα οργανικά αποτελέσματα της μηχανής αναζήτησης Google με ανάλογες λέξεις-κλειδιά.
Επίσης, καταχωρούμε το κάθε ακίνητο σε διάφορα real estate portals, Marketplaces κ.λπ.
Το μειονέκτημα μιας απλής εντολής ανάθεσης πιθανόν να προϋποθέτει πως το ίδιο ακίνητο υποδεικνύεται από πολλά κτηματομεσιτικά γραφεία, με αποτέλεσμα αρκετές φορές να χάνει μέρος της αξίας του και ο ιδιοκτήτης μέρος της διαπραγματευτικής του δύναμης.
Η προώθηση των ακινήτων και ιδίως των πλέον αξιόλογων, απαιτεί λεπτούς και διακριτικούς χειρισμούς και δεν αξιολογείται θετικά η εντατική και ανεξέλεγκτη προώθησή τους.
Λαμβάνοντας υπόψη την κρίσιμη κατάσταση στη οποία βρίσκεται στις ημέρες μας η κτηματαγορά, προσπαθούμε να σταθούμε ως αξιόπιστος συνεργάτης στον εκάστοτε ιδιοκτήτη/πωλητή (εντολέα), που θέλει να πουλήσει το ακίνητό του στην καλύτερη δυνατή τιμή, μα πάντα σε λογικά πλαίσια χωρίς υπερεκτίμηση. Η αποκλειστική εντολή δεν πρόκειται για ένα απλό ιδιωτικό συμφωνητικό, αντιθέτως δεσμεύει τον ιδιοκτήτη απέναντι στον μεσίτη, αλλά και τον μεσίτη απέναντι στον ιδιοκτήτη, ευελπιστώντας σε μια άριστη και ομαλή συνεργασία.
Άρθρο 200 – Νόμος 4072/2012 – Σύμβαση μεσιτείας
1. Η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων καταρτίζεται εγγράφως. Για την πλήρωση του έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.
2. Η σύμβαση πρέπει:
α) Να περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, τον αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη. Σε περίπτωση διασυνοριακής παροχής μεσιτικών υπηρεσιών, αναγράφεται το μητρώο και η αρμόδια αρχή ή οργάνωση, στην οποία είναι εγγεγραμμένος ο μεσίτης, σύμφωνα με τη νομοθεσία της χώρας εγκατάστασής του.
β) Να καθορίζει την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια. Η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας διέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 2 του ν. 2251/1994 (Α’ 191).
3. Αν δεν έχει οριστεί διαφορετικά, η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας είναι δώδεκα (12) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για έξι (6) ακόμη μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση μεταξύ των ίδιων συμβαλλομένων. Αν η διάρκεια της σύμβασης είναι μεγαλύτερη από την ανωτέρω οριζόμενη, οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων έχει το δικαίωμα να την καταγγέλλει αζημίως μετά την πάροδο των δώδεκα (12) μηνών. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών.
4. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής. Εξαιρέσεις από τη μη δραστηριοποίηση τρίτων για λογαριασμό του εντολέα είναι δυνατές μόνο αν αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, ο μεσίτης έχει αξίωση αποκατάστασης όλων των δαπανών, στις οποίες έχει υποβληθεί για την προώθηση του ακινήτου, πλέον μιας εύλογης αποζημίωσης, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/3 της συμφωνηθείσας αμοιβής, χωρίς το συνολικό ποσό να είναι μεγαλύτερο από το ήμισυ της συμφωνηθείσας αμοιβής. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.
5. Ο μεσίτης ακινήτων έχει το δικαίωμα να αξιώσει τη συμφωνηθείσα αμοιβή κατά την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, εφόσον έχει ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της ανεξάρτητα από το είδος της κύριας σύμβασης που καταρτίστηκε τελικά για το ακίνητο. Αν περισσότεροι μεσίτες σε συνεργασία μεταξύ τους υπέδειξαν ή μεσολάβησαν, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μία φορά, καταβαλλόμενη από τον εντολέα σε έναν από αυτούς, κατά του οποίου και μόνο έχουν δικαίωμα να στραφούν οι υπόλοιποι και, σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας μεταξύ τους, κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης. Αν περισσότεροι μεσίτες, προς τους οποίους ο εντολέας παρέσχε διαδοχικά διαφορετικές εντολές υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία, δικαιούται να αξιώσει αμοιβή μόνο αυτός ο οποίος υπέδειξε πρώτος την ευκαιρία. Αν δεν μπορεί να αποδειχτεί το ποσοστό συμβολής κάθε μεσίτη στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά ίσα μέρη η μεγαλύτερη από τις αμοιβές που συμφώνησε ο εντολέας με τις διαφορετικές εντολές του. Επί μεσιτείας για ανοικοδόμηση ακινήτου με αντιπαροχή, ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει πλήρη αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.
6. Αν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στη σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση που τελικά συνήφθη τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.
7. Στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά αν ο μεσίτης μπορεί να ενεργήσει και για τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του. Αν, παρά την έλλειψη της πιο πάνω συμφωνίας, ο μεσίτης συμβληθεί και με το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.
8. Σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί ακινήτου, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, ενσωματώνεται ως περιεχόμενο υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986, των συμβαλλομένων περί μεσολάβησης ή μη μεσίτη ακινήτων στην κατάρτισή της και σε θετική περίπτωση τα στοιχεία του μεσίτη, τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. αυτού και τον αριθμό φορολογικού του μητρώου, καθώς και το ποσό ή το ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής.
9. Οι συμβαλλόμενοι σε σύμβαση σχετική με ακίνητα δεν είναι υποχρεωμένοι να καταβάλουν αμοιβή σε πρόσωπα, τα οποία προσέφεραν υπηρεσίες μεσιτείας, χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 198 και των παραγράφων 1, 2 και 3 του παρόντος άρθρου.
10. Ο εντολέας υποχρεούται να ανακοινώσει στον μεσίτη την κατάρτιση της κύριας σύμβασης τουλάχιστον μία ημέρα πριν από την κατάρτισή της, άλλως ευθύνεται σε αποκατάσταση κάθε ζημίας του μεσίτη για τη μη έγκαιρη ανακοίνωση.11. Η αγωγή που ασκείται από τον μεσίτη κατά του εντολέα του με αίτημα την επιδίκαση μεσιτικής αμοιβής κοινοποιείται στη Δ.Ο.Υ. Φορολογίας Εισοδήματος του μεσίτη, αλλιώς η συζήτηση είναι απαράδεκτη.
